基本解释

　　中国楼市调控“限外令”进一步升级。继各地限制非本地户籍居民购房政策出台后，外汇局2010年11月15日出台规定，限制境外个人及机构在境内购房。

　　简介

　　为了限制高昂的房价，楼市限外令又出。政府此次可谓颇有决心，不仅频出政策打压房价，如今又未雨绸缪限制外资购房，以防止境外人士投机炒房，而境外人士在境内只能购买一套房产。

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　　政策介绍

　　11月15日，外汇局发布《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房;在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。此外在查验资质环节也有更严格的规定。

　　楼市限外令相关漫画

　　然而，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭向《国际金融报》记者透露，事实上近年来境外机构、个人在境内买房的热情在下降。以上海为例，2005年前后上海外资购房占新建商品住宅销售比重在6%至8%，近两年已大降至2%左右，在金融危机过程中特别是2008年下半年，部分海外基金曾抛售在沪物业，撤出境内房产市场，“"限外令"对房产市场影响不大，但对少数热衷于在个别城市购房的港台人士有明显的抑制作用。”

　　但他认为，出台“限外令”仍很有必要。一方面是配合房地产二次调控，进一步抑制投资投机需求，国内部分城市已实行限购，没理由对境外投资投机者网开一面。另一方面，也是近期防范境外热钱流入境内资本市场的配套，随着人民币升值，进入国内的热钱越来越多，其中部分可能会进入楼市，所以提前防止境外资金大规模进入楼市是当务之急。

　　值得关注的是，近期外资进入开发环节的资金增长较快，杨红旭深感遗憾的是“限外令”管不了这个环节的外资，“境外基金一般不会直接在境内买房，而是通过收购企业股权的形式间接购买物业。”看来，“限外令”还有待完善。

　　资金压力

　　国内房企日子也不好过。日前有报道称，占据信贷市场大半江山的中、农、工、建四大国有商业银行10月底已停止了新增开发贷款审批，这就意味着很多严重依赖银行贷款的开发商将不得不面临资金的压力。昨日下午，工行对此回应称，并未对地产开发商停发新贷款，农行与建行相关人士亦否认了开发贷被叫停的说法。

　　然而，有业内人士指出，事实上政策调控部门对房地产开发商的资金限制早已开始。10月下旬，北京市住建委等三部门发布对商品房预售资金监督管理的办法，宣布自12月1日起，商品房预售资金必须全部存入监管专用账户，开发商不得直接收存。

　　根据办法，预售资金应优先用于工程建设，而不是让地产商再拿地。这无疑收紧了开发商的运营资金，引发地产商现金流的进一步紧张。

　　在一系列连环政策效应影响下，11月第一周的房贷市场交易量出现较大幅度的下降。分析人士认为，随着政府楼市调控加深，不少上市公司抛售地产业务，开始主动转让所持的房地产公司股权。更有地产商转出住宅市场，转而投资商铺。目前商铺投资在慢慢加热。

　　北京市房地产交易管理网近期公布的数据也印证了上述认识的判断。数据显示，仅11月上旬，北京全市共发放纯商品住宅预售证11个，这个数字已经达到了10月份全月的70%，开发商推盘意愿愈加明显。此外，广州、深圳、成都等14个城市共有160个楼盘延迟开盘，开发商中不乏万科、绿地、金地等知名房企。

　　回顾

　　早在2006年，就发过一次限外令，不过当时的限外令对比今日也只是小巫见大巫，06年限外并没有规定境外及港澳台民众置业套数，而今次的限外令却规定只能购买一套自住房产。因美元的贬值，中国的房产投资无疑成了香饽饽，为了防止大量热钱的冲击，此次出台限外令也无可厚非。

　　据统计，境外购房者在内地的投资几乎不到1%，而这次的限外令也不仅仅是打击房价，更有美国等经济冲击的原因。